구글 어시스턴트 삼성전자의 빅스비 그 승자는?
삼성과 구글 스마트홈 비교기사입니다.
구글 어시스턴트는 다음과 같이 설명이 되어 있구요,
구글 어시스턴트
[ Google Assistant ]사용자의 음성을 인식해 질문을 파악하고 음악 재생, 예약, 스케줄 조회, 메시지 전송 등을 수행하는 인공지능(AI) 비서 시스템이다. 구글이 개발한 것으로 2016년 5월 18일(현지시간) 미국 캘리포니아 마운틴뷰에서 열린 구글 개발자회의(Google I/O)에서 공개하였다. 구글 어시스턴트를 기반으로 한 스피커 형태의 AI 개인 비서 기기인 구글 홈을 통해 집안의 디지털 기기를 연결할 수 있다.(출처 네이버 지식사전, 박문각)
삼성전자는 빅스비를 통해 별도의 앱 실행없이 조절하는 기능을 만들고 있습니다.
LG, 소니, 현대자동차, 크라이슬러 등이 구글의 진영에 포함될 것으로 예상이되며,
삼성은 일단 자사 제품에도 그 영역을 확산할 수 있어 보입니다.
TS Comment:
제조라인을 보유하고 있는 삼성,
소프트웨어에서는 탁월한 1위인 구글.
과연 누가 시장을 선점하는 지 주목해야겠습니다.
관련 기사 링크:
삼성-애플, 버티는 교체수요 '혁신'으로 유혹한다
http://www.fnnews.com/news/201702141555050614
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VIZIO에 대한 FTC의 합의금 2천2백만불
FTC가 VIZION에 2천2백만불 합의금 소
- FTC는 TV에 어떤화면이 송출되는 지 캡쳐하여 회사서버로 전송한 사안에 대해 2.2백만 달러의 합의금을 지불
- VIZION 는 수집한 정보를 이름, 연락처 등의 PII 와 결합하지 않는 다고 밝혔음
- 수집 정보는 IP, 주변 AP, 우편번호, 시청정보 등이며 향후 추적을 중단하였고, 명시적인 동의를 받기로 함
TS Comment:
개인정보의 비식별성은 불명확하며,
해당 정보 수집으로 해당 가구의 성향파악은 가능했습니다.
또한 이용자의 통제권도 배제되어 선택적인 거부가 불가능한 바,
이에 대한 제재조치는 정당해보입니다.
사업을 하기 전에는 사전적 법률검토가 필요하겠습니다.
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유효기간제 위반 과태료 부과처분
개인정보 유효기간제 위반으로 과태료 부과 처분
- 사람인, 매드포스터디, 온라인투어, 노랑풍선, 아이엠아이가 개인정보 유효기간제를 위반하여 파기하지 않은 사실이 드러났다.
- 1회 위반자에게 각 1000만원의 과태료를 매드포스터디는 소기업에 해당 500만원의 과태료를 부과했다.
- 주민등록번호 보관한 아이엠 아이에 대해서는 과태료 1000만원을 부과했다.
출처: http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=105&oid=421&aid=0002548463
TS Comment:
유효기간제도에 대한 구체적인 대응방안을 구축해야 합니다.
실무적인 이해가 필요한 대목입니다.
방송통신위원회 보도자료
□ 오늘 회의에는 의결 안건 2건, 보고 안건 3건이 상정되었음
[의결안건]
가. 개인정보 유효기간제 위반사업자에 대한 시정조치에 관한 건
o 정보통신망법 제29조(개인정보의 파기)에 따른 개인정보 유효기간제 시행(’15.8.18.) 이후, ’15년말 1차 조사에 이어 개인정보 유효기간제 준수 여부에 대한 2차 기획조사(’16.10.∼’16.12.) 결과,
※ 조사 대상 : 6개 업종 총 26개사
※ 1차 조사(’15.10.∼’15.12.) 시, 5개 업종 27개 사업자를 조사 후 8개 사업자에 대해 과태료 1억 1천만원 부과
- 개인정보 유효기간제*를 위반한 5개 사업자에 대해 시정명령과 함께 과태료 4,500만원을 부과하고,
* 정보통신서비스를 1년 동안 이용하지 아니하는 이용자의 개인정보를 해당 기간 경과 후 즉시 파기 또는 별도로 저장·관리하지 아니한 행위
- 법령에서 허용 받은 사업자에 해당하지 않음에도, 이용자의 주민등록번호를 파기하지 않은 1개 사업자에 대해 시정명과 함께 과태료 1,000만원을 부과함
나. 정보통신망법 시행령 개정(안)에 관한 건
o 스마트폰 앱 접근권한에 대한 동의 및 철회 절차 등을 마련하도록 한 정보통신망법 시행령 일부개정안을 심의한 결과,
- 입법예고 과정에서 사업자 및 관계기관이 제출한 의견을 반영하여 동의가 필요한 접근권한의 범위를 보다 명확하게 보완하고,
- 접근권한 동의의 방법을 ‘안드로이드, iOS 등 스마트폰 운영체제의 환경 특성’에 맞추어 이용자가 동의여부를 개별적으로 선택할 수 있는 운영체제인지 여부를 기준으로 알기 쉽게 정비하여 의결함
- 동 개정안은 법제처 심사(2월)와 차관·국무회의(3월)를 거쳐 ’17.3.23. 시행 예정임.
[보고안건]
가. 온라인 맞춤형 광고 개인정보보호 가이드라인(안) 제정에 관한 사항(별도 보도자료 참조)
o 온라인 맞춤형 광고로 인한 국민들의 개인정보 침해 우려를 최소화하고 건전한 온라인 맞춤형 광고 생태계를 조성하기 위하여 필요한 보호 원칙과 조치방법에 대한 가이드라인 제정
- 이용자의 행태정보를 처리하고 이를 기반으로 제공하는 온라인 맞춤형 광고를 하는 사업자는 이용자에게 행태정보의 수집 항목·방법 및 목적 등을 안내하고,
- 이용자가 행태정보의 제공 및 맞춤형 광고 수신 여부를 쉽게 선택할 수 있도록 거부할 수 있는 이용자 통제권을 보장해야 함
o 동 가이드라인은 사업자 및 이용자 대상 설명회·교육 등 홍보를 거쳐 ’17. 7월부터 시행될 예정임
나.「전기통신사업법」 일부개정안에 관한 사항(별도 보도자료 참조)
o 최근 방송통신 결합판매 가입률이 급격히 증가(전체 가구수 대비 ’07년 18.7% ⇒ ’15년 85.8%)하면서 유료방송 공짜ㆍ저가 마케팅과 중요사항 미고지 등 금지행위가 증가함에 따라 결합판매 규제 근거를 상향입법하고,
- 서비스 가입 전 또는 해지 후 단계에서 발생하는 이용자 피해를 예방하기 위해 이용자 개념을 확대하는 등 금지행위 규정의 미비점 보완하는 전기통신사업법 개정안을 마련하여 위원회에 보고
다. 종편PP ‘16년도 이행실적 점검결과에 관한 사항
o 종편PP 4사는 재승인 조건에 따라 제출한 방송의 공적책임 및 공정성 확보 방안을 전반적으로 이행했으나 오보·막말·편파 방송에 대한 심의조치건수는 증가하였음
- 사업계획 상의 재방비율과 외주제작 편성비율(매반기 전체 방송시간의 35%이상)은 이행하였으나 ‘16년도 콘텐츠 투자액은 이행이 미흡하였음
o TV조선·JTBC·채널A는 재승인심사가 얼마 남지 않아 시정명령 등 행정처분을 할 경우 최소한의 적법절차를 거칠 수 없고 가결산 자료를 기초로 제재하게 되는 문제가 있음
- 이에 별도 행정처분에 대한 결정 없이 이행실적을 재승인 심사(‘17년 2월 예정)에 반영하여 평가
- 다만 MBN은 재승인 심사가 6개월 이상 남아 있고 ‘16.8월에 콘텐츠 투자 계획 이행 관련 시정명령을 하였으므로 전문가 자문반을 통한 실적 점검 및 현장조사 등을 거쳐 제재조치 여부와 수준을 결정할 계획임.
끝.
출처: 방송통신위원회
IT 기사링크:
포털업계의 AI 서비스 개발에 총력을 기울이고 있습니다.
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구글 MS 판결에 대한 분석입니다.
요약내용
1) 필라델피아 토마스 루터 판사는 해외 데이터 센터에 있는 구글 서버 수색이 가능하다고 밝혔습니다.
"그러한 전송은 이용자의 데이터에 대한 접근이나 이용자 데이터에 대한 소유권적 이익을 해하지 않는다.
“Such transfers do not interfere with the customer’s access or possessory interest in the user data. Even if the transfer interferes with the account owner's control over his information, this interference is de minimis [minimal] and temporary.”
2) 법률전문가들은 구글이 전세계에 서버를 배치하고 있으므로, US로 가져오는 것은 압수에 해당하지 않는다.
“The court suggests that bringing a file back to the United States is not a seizure because Google moves data around all the time and ‘this interference is de minimis and temporary’,” Professor Orin Kerr wrote in the Washington Post.
구글이 전세계에 서버를 배치하고 있으므로, 파일을 us로 가지고 오는 것은 압수에 해당하지 않는다.
3) 기존 MS건과 일견 배치되는 판결입니다.
TS Comment:
트럼프와 관계가 있을까요? 전세계 서버에 위치가 있으므로 ms 와 다른 사실관계로
판단할 수도 있겠습니다.
항소 결과가 주목되는 판결입니다.
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규제프리존 특별법 개인정보 비식별화
https://ccej.or.kr/index.php?mid=board_1_1&document_srl=1157210
요약:
- 경실련, 연론개혁시민연대, 진보네트워크센터, 참여연대 등 4개 단체는 규제프리존 특별벌 중
개인정보 비식별화에 반대한다는 의견을 내고 의견서를 국회에 제출했습니다.
- 해당 건에 대해 해외에 유례를 찾아볼 수 업삳고 하며,
- 한국인의 개인정보가 매매될 것이라고 우려를 표시한 바 있습니다.
참고로 개인정보보호위원회가 비식별화에 비판적 검토 의견을 냈다는 점을 주장했습니다.
TS Comment:
비식별화는 반드시 빅데이터에서 논의가 필요한 사항이며,
유례가 없는 것은 아니므로 종합적인 검토와 조화로운 시각이 필요한 건입니다.
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임대인 과실로 임대차계약이 종료된 경우 임차인의 원상회복의무에 대해 알아봅니다.
질문
상가를 임차하면서 임대차계약 종료 시 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정하였는데 임대차계약이 임대인의 과실로 인해 종료되었습니다. 이 경우 이를 근거로 임차인이 목적물에 설치한 시설을 철거하지 않겠다고 할 수 있는지요?
답변
「민법」은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하여 임차인의 비용상환청구권을 보장하고 있으며, 또한 임차인 역시 임대차계약기간이 만료되면 자신의 사용 수익을 위해 설치한 시설을 철거하여 임대차목적물을 원상회복시킬 의무가 있다고 규정하고 있습니다(같은 법 제626조, 제654조, 제615조).
즉, 원칙적으로 임차인이 설치한 시설이 임대차목적물의 가치를 증가시킨 것이라면 임차인은 임대인에게 유익비의 상환을 청구할 수 있지만, 임차인이 설치한 시설이 단지 임차인 자신의 영업을 위한 것으로서 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시키는 것이 아니었다면 임차인은 임대인에게 그 시설비를 청구할 수 없습니다.
다만 귀하의 경우는 임대인에게 영업에 관하여 설치한 시설 비용을 청구하지 않기로 사전에 약속하였으므로 그 시설비를 청구할 수는 없다고 할 것이며, 판례는 “임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다.”라고 하면서, “임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결).
따라서 귀하는 임차목적물의 시설을 철거하여 목적물을 임차인의 사용 수익 전 상태로 복구하여야 할 것으로 보이며, 임대인의 과실로 임대차계약이 종료되었다면 임대인의 과실 부분에 대한 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 이를 근거로 임대차목적물에 설치한 시설을 철거할 의무를 면하게 되는 것은 아니라고 보입니다.
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."
출처: 대한법률구조공단
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원상회복의 일부 미비를 이유로 임차보증금반환을 거절할 수 있는지
질문
저는 甲소유 건물 중 점포 1칸을 임차하여 사용하다가 계약기간이 만료되어 임차보증금 3,000만원의 반환을 청구하였으나, 甲이 점포의 원상회복을 요구하여 다액의 비용을 들여 공사를 하여 甲에게 위 점포를 명도하였음에도 불구하고 甲은 사소한 부분의 원상회복이 이행되지 않았다고 위 임차보증금을 한 푼도 반환할 수 없다고 합니다. 이 경우 제가 임차보증금전액을 반환받을 수 없는지요?
답변
사용대차 차주의 원상회복의무에 관하여 「민법」 제615조는 “차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제654조는 위 규정을 임대차에 준용한다고 규정하고 있으며, 동시이행의 항변권에 관하여 같은 법 제536조 제1항은 “쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
그렇다면 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례는 “동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙(信義則)에 반하는 것이 되어 허용할 수 없고, 임차인이 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결).
따라서 귀하의 경우에도 원상회복이 미비된 부분이 사소한 부분이라면 甲은 그것을 이유로 귀하의 임차보증금 3,000만원 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변을 할 수 없을 것으로 보입니다.
다만, 판례는 “부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.”라고 하였으므로(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결),
甲은 원상회복이 미비된 부분의 원상회복에 소요되는 적정한 비용은 임차보증금에서 공제할 수 있을 것입니다.
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."
출처: 대한법률구조공단
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상가 영구임대계약의 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부를 알아봅니다.
질문
甲은 乙회사로부터 상가의 영구임대분양을 받았습니다. 그런데 乙회사는 임차인들이 자유롭게 전대·양도할 수 있는 제한 없는 사용권을 주기로 하고, 임대조건을 영구임대라고 홍보한 다음 계약체결 시 임대기간을 공란으로 하여 임대차의 만료에 관하여 별도로 정하지 않았습니다. 이 경우 甲이 위 임대차계약을 해지할 수 있는지요?
답변
계약의 해제, 해지권에 관하여 「민법」 제543조 제1항은 “계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.”라고 규정하고 있습니다. 즉, 계약을 해지하려면 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지권이 인정되어야만 가능합니다.
그러나 기간의 약정 없는 임대차의 해지에 관하여 같은 법 제635조는 “①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일”이라고 규정하고 있습니다.
그런데 위 사안에서와 같이 임대기간을 영구로 하기로 하면서 임대차기간을 별도로 정하지 않은 경우에 임차인이 계약을 해지할 수 있을 것인지에 관하여 판례는 “임대인이 임차인들에게 자유롭게 전대·양도할 수 있는 제한 없는 사용권을 주기로 결정한 다음 광고나 상담을 통해 임대조건을 ‘영구임대’라고 홍보하고, 계약체결 때에도 임대기간을 공란으로 두어 임대차만료일에 대하여 따로 정하지 않은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 ‘의무’가 되나 임차인들에게는 기간의 정함이 없는 임대차로써 ‘권리’의 성격을 가지므로 임차인들로서는 언제라도 그 권리를 포기할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결).
따라서 위 상가분양광고 시 ‘영구임대’라고 하였고, 임대차계약서 작성 시 그 기간을 공란으로 해두었다고 하더라도, 이를 이유로 임차인에게 불리하게 적용되어서는 아니 될 것이므로 위 임차인 甲은 「민법」 제635조에 의한 계약해지의 통고를 한 후 1월이 지나면 임대보증금반환청구를 해 볼 수 있을 것으로 보입니다.
「상가건물임대차보호법」 제9조 제1항은 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있어, 기간의 정함이 없는 경우 임차인은 임대인에 대하여 언제라도 계약해지를 통고할 수 있다고 할 것이고 그 효력발생 시기는 「민법」의 규정에 따른다고 할 것입니다.
또한 「상가건물임대차보호법」 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간(임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이)이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항은 “제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.”라고 규정하여 상가임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우의 임차인의 계약해지의 효력이 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다고 정하고 있으나,
묵시적 갱신이 아닌 처음부터 계약기간을 정하지 않은 경우의 임차인의 임대인에 대한 해지통고의 효력발생 시기에 대하여는 「상가건물임대차보호법」에 따로 정한 바가 없으므로,
이 경우 「민법」 제635조의 규정에 따라 계약해지의 통고 후 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생하는지, 「상가건물임대차보호법」 제10조 제4항의 규정에 따라 계약해지의 통고 후 3개월이 경과하면 효력이 발생하는지에 대하여는 논란이 있는바, 「민법」 규정에 따라 계약해지의 통고 후 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생된다고 보는 것이 다수설입니다.
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."
출처: 대한법률구조공단
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임차인이 행방불명된 경우 임대인의 임대차계약 해지방법을 알아본다.
질문
저는 甲에게 제 소유 상가건물의 1층에 소재한 점포 중 1칸을 보증금 없이 월세 30만원으로 정하여 임대하였으나, 甲은 처음 두 달간만 제때에 월세를 내다가 어느 날 점포문을 닫고 어디론가 잠적하였으며 지금까지 아무런 연락도 없습니다. 甲은 상품을 점포 안에 들여놓은 채 자물쇠로 문을 채워 버렸는데, 지금 제 심정은 월세를 받지 못해도 좋으니 점포를 비우게 하고 새로 세를 놓고 싶습니다. 어떻게 해야 하는지요?
답변
「상가건물임대차보호법」 제10조의 8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”고 규정하여 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 임차료를 내지 않은 이상 계약해지의 요건이 되며 임대인은 연체된 월세부분을 입증하여 건물명도청구소송을 제기할 수 있습니다.
그런데 임차인이 행방불명된 때에는 공시송달방법을 이용하여 임차인의 최후 주소지 또는 부동산 소재지의 관할법원에 건물명도청구소송을 제기하여야 하며, 공시송달의 효력은 공시송달사유가 법원게시판에 게시된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 발생하게 됩니다(민사소송법 제194조 내지 제196조). 공시송달에 의하여 송달된 후 건물명도소송에서 승소하게 되면, 건물명도집행절차를 집행관에게 위임하여 임차인의 물품을 적당한 곳에 적재하여 선량한 관리자의 주의의무로 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구하든가(민사집행법 제258조 제5항), 임차인소유의 물건을 공탁절차를 밟아 공탁소에 보관할 수도 있습니다(민법 제488조).
공탁방법을 이용하는 경우 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나 멸실·훼손될 염려가 있거나 공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있습니다(민법 제490조).
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."
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임차건물의 소유권 변동시 임차인 계약해지권이 있나요?
질문
저는 2007년 11월 15일 서울 소재 甲 소유 상가건물의 일부를 임차보증금 3,500만원에 임차하여 사업자등록을 하고, 임대차계약서에 확정일자까지 받아두고 영업을 하고 있습니다.
그런데 임대인 甲은 저도 모르게 2008년 7월 임차건물을 乙에게 매도하였습니다. 종전 임대인이자 매도인 甲은 위 건물 이외에도 다른 부동산이 다수 있는 부자이므로 임대차계약기간이 만료되면 제가 위 임차보증금을 반환 받음에 지장이 없었을 것이지만, 乙은 甲으로부터 매수한 위 건물 이외에 다른 부동산을 가지고 있지 못하므로 저는 위 임대차계약을 해지하고 甲으로부터 임차보증금을 반환 받고자 하는데 그것이 가능한지요?
답변
「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 “이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.
그리고 이에 따른 같은 법 시행령(2008. 8. 21. 개정되기 전의 것) 제2조 제1항에 의해 보호되는 보증금의 액수는 서울시 : 2억4,000만원 이하, 수도권 과밀억제권역(인천·의정부·구리·하남·남양주일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥) : 1억9,000만원 이하, 광역시(인천시, 군지역 제외) : 1억5,000만원 이하, 그 밖의 지역 : 1억4,000만원 이하입니다.
그러므로 귀하는 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 임차인으로, 만약 귀하가 원한다면 재계약 등을 하지 않고도 임대인 甲에게 주장할 수 있었던 임대차기간 및 보증금반환청구 뿐만 아니라 상가임대차보호법의 규정에 의한 모든 것을 매수인 乙에게 주장할 수 있습니다.
이때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 됩니다.
그런데 이 사안의 경우 귀하는 매수인 乙의 임대인으로서의 지위승계를 원하지 않고 있어, 이를 이유로 임대차계약을 해지하고, 임대인 甲에게 보증금반환을 청구할 수 있는지가 문제입니다.
이에 관하여 판례는 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).
따라서 위 사안에 있어서도 귀하가 위 임차목적물의 소유권이 甲에게서 乙에게로 이전되면 즉시 이의를 제기하여 위 임대차계약을 해지하고 甲에게 임차보증금반환청구를 할 수 있다고 할 것입니다.
참고로 2015년 11월 14일부터 시행되고 있는 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」은 「상가건물임대차보호법」의 적용범위가 되는 보증금액을 ①서울특별시에서는 보증금액이 4억원 이하, ②「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역(인천·의정부·구리·하남·남양주 일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥, 서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 3억원 이하, ③광역시(군지역과 인천광역시는 제외)안산·용인·김포 및 광주에서는 보증금액이 2억4천만원 이하, ④그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억8천만원 이하로 증액하였습니다. 다만, 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전 규정을 따르도록 하고 있습니다.
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."
출처: 대한법률구조공단
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