상가 영구임대계약의 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부를 알아봅니다.
질문
甲은 乙회사로부터 상가의 영구임대분양을 받았습니다. 그런데 乙회사는 임차인들이 자유롭게 전대·양도할 수 있는 제한 없는 사용권을 주기로 하고, 임대조건을 영구임대라고 홍보한 다음 계약체결 시 임대기간을 공란으로 하여 임대차의 만료에 관하여 별도로 정하지 않았습니다. 이 경우 甲이 위 임대차계약을 해지할 수 있는지요?
답변
계약의 해제, 해지권에 관하여 「민법」 제543조 제1항은 “계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.”라고 규정하고 있습니다. 즉, 계약을 해지하려면 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지권이 인정되어야만 가능합니다.
그러나 기간의 약정 없는 임대차의 해지에 관하여 같은 법 제635조는 “①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일”이라고 규정하고 있습니다.
그런데 위 사안에서와 같이 임대기간을 영구로 하기로 하면서 임대차기간을 별도로 정하지 않은 경우에 임차인이 계약을 해지할 수 있을 것인지에 관하여 판례는 “임대인이 임차인들에게 자유롭게 전대·양도할 수 있는 제한 없는 사용권을 주기로 결정한 다음 광고나 상담을 통해 임대조건을 ‘영구임대’라고 홍보하고, 계약체결 때에도 임대기간을 공란으로 두어 임대차만료일에 대하여 따로 정하지 않은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 ‘의무’가 되나 임차인들에게는 기간의 정함이 없는 임대차로써 ‘권리’의 성격을 가지므로 임차인들로서는 언제라도 그 권리를 포기할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결).
따라서 위 상가분양광고 시 ‘영구임대’라고 하였고, 임대차계약서 작성 시 그 기간을 공란으로 해두었다고 하더라도, 이를 이유로 임차인에게 불리하게 적용되어서는 아니 될 것이므로 위 임차인 甲은 「민법」 제635조에 의한 계약해지의 통고를 한 후 1월이 지나면 임대보증금반환청구를 해 볼 수 있을 것으로 보입니다.
「상가건물임대차보호법」 제9조 제1항은 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있어, 기간의 정함이 없는 경우 임차인은 임대인에 대하여 언제라도 계약해지를 통고할 수 있다고 할 것이고 그 효력발생 시기는 「민법」의 규정에 따른다고 할 것입니다.
또한 「상가건물임대차보호법」 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간(임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이)이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항은 “제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.”라고 규정하여 상가임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우의 임차인의 계약해지의 효력이 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다고 정하고 있으나,
묵시적 갱신이 아닌 처음부터 계약기간을 정하지 않은 경우의 임차인의 임대인에 대한 해지통고의 효력발생 시기에 대하여는 「상가건물임대차보호법」에 따로 정한 바가 없으므로,
이 경우 「민법」 제635조의 규정에 따라 계약해지의 통고 후 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생하는지, 「상가건물임대차보호법」 제10조 제4항의 규정에 따라 계약해지의 통고 후 3개월이 경과하면 효력이 발생하는지에 대하여는 논란이 있는바, 「민법」 규정에 따라 계약해지의 통고 후 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생된다고 보는 것이 다수설입니다.
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."
출처: 대한법률구조공단
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