계약종료후 상가임대차의 부당이득 여부를 알아봅니다.
질문
저는 甲으로부터 甲소유인 건물 중 점포 1칸을 계약기간 2년, 임차보증금 3,000만원, 월 임차료 50만원으로 임차하여 계약기간이 만료되었기에, 甲에게 위 보증금의 반환을 청구하였으나 甲은 새로운 임차인이 나타나지 않는다는 이유로 보증금의 반환을 지체하고 있는바, 이러한 경우에도 제가 월 임차료로 약정된 50만원을 계속 지급하여야 하는지요?
답변
임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하여야 하고 임대인은 밀린 임차료 및 손해를 공제한 보증금을 반환하여야 하며 면제특약이 없다면 필요비 및 유익비 등을 반환하여야 하고 이것은 동시에 이루어져야 합니다(민법 제536조, 제618조).
판례도 “임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다.”라고 하였지만, “법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 ‘이득’이라 함은 ‘실질적인 이익’을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결, 2008 4. 10. 선고 2007다76986판결).
그리고 원상회복과 관련하여 부당이득의 범위에 관하여는 “임차인이 임대차종료로 인한 원상회복의무를 지체한 경우 임대인의 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복할 수 있었던 기간까지의 임대료상당액이다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결, 2001. 10. 26. 선고 2001다47757 판결).
따라서 위 사안에 있어서 귀하가 계약기간이 만료되어 임차보증금의 반환을 청구하였으나 甲이 임차보증금을 반환하지 않아서 위 점포를 계속 점유하고 있으며 어쩔 수 없지만 영업을 계속한 경우에는 부당이득으로서 월 임차료 상당을(계약기간만료 후에는 월 임차료가 아님) 甲에게 지급할 수밖에 없으나 계약기간 만료 후 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 부당이득을 취한 바가 없어 월 임차료 상당액을 지급할 의무가 없고 임차보증금에서 공제 당하지도 않을 것입니다.
또한, 귀하가 甲을 상대로 임차보증금반환청구소송을 제기할 경우에는 동시이행판결(상환판결) 즉, 임차목적물의 명도와 동시에 임차보증금을 지급하라는 판결이 될 것으로 보입니다(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결).
출처: 대한법률구조공단
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