입주와 전입신고: 주택임차인이 전세권설정등기까지 마친 경우 주민등록을 옮기더라도 대항력이 여전히 유지되는지 여부
질문
甲 소유의 주택에는 채권자를 乙로 하는 근저당권설정등기가 마쳐져 있었는데,
丙은 甲으로부터 위 주택을 임차하기로 하는 계약을 체결하고 인도 및 주민등록 전입신고를 마쳤습니다.
그 후 丙은 임차인의 지위를 강화하고자 위 주택에 관하여 별도의 전세권설정등기까지 마쳤습니다.
그런데, 丙은 계속하여 위 주택에 거주하면서도 주민등록을 다른 주소지로 옮겼는데, 이후 위 주택에 대한 근저당권이 실행되어 임의경매절차가 진행되었고, 근저당권자인 乙이 임차인인 丙보다 우선하여 배당받는 것으로 배당표가 작성되었습니다.
그러자 丙은 비록 위 주택의 주소지에서 다른 곳으로 주민등록을 옮겼다고 하더라도,
자신은 전세권설정등기라는 다른 공시방법이 있는
주택임대차 임차인이고, 전세권설정등기의 대항적 효력에 의하여 그 대항력은 계속 존속한다고 보아야 한다고 주장하며 배당이의의 소를 제기하였습니다. 丙의 주장은 타당한 것인가요?
답변
민법 제303조 이하에서 인정되는 전세권은 그 법적성질이 물권이지만,
같은 법 제618조에 이하에서 규정하는 임대차는 설령 같은 법 제621조나 주택임대차보호법 제3조에 의하여 물권과 일부 유사한 효력을 부여받는 경우가 있다고 할지라도 기본적인 성질이 채권계약이라는 점에는 변함이 없습니다.
유사한 사실관계가 문제된 사건에 관하여, 판례는 위와 같은 차이와 더불어,
“주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의
우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을
달리하는 별개의 것이라는 점(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서
규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여
이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점,
주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주
택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이
주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다고 봄이 상당하다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결).
그렇다면, 丙이 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 이상
「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건인 주민등록을 상실함으로써
같은 법 제8조 1항의 소액보증금 최우선변제권도 상실하였다고 보아야만 하므로, 주
택에 관한 임의경매절차에서 선순위 근저당권자인 乙보다 丙이 임차보증금을 우선변제 받을 수 있는 여지는 없을 것으로 보입니다.
출처: 법률구조공단
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