저는 상가임대차보호법의 적용대상인가요?
귀하는 상가임차인으로서 상가임대차보호법의 보호대상이 되는지 문의하셨습니다.
상가임차인의 권익보호를 위하여 제정된 상가건물임대차보호법은 모든 상가임차인을 보호해 주는 것은 아니며 그 구체적 적용범위에 관하여는 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하고 있습니다.
상 가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조에 의하면 "①이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다."라고 규정하고 있습니다.
그리고 그 구체적 적용범위에 관하여 같은 법 시행령 제2조에 규정되어 있는데, 이를 보면
1. 서울특별시 : 4억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),
안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원
그러므로 상가임차인이 입점하고 사업자등록을 한 후에는 대항력이 생기며, 계약서상에 확정일자까지 받아두면 우선변제권이 인정됩니다.
귀하는 임대차기간이 만료된 후에도 임차인이 집을 비워주지 않아서 그 해결방안에 대하여 문의하셨습니다.
임대차기간이 만료되면 임차인은 임대인으로부터 임차보증금을 지급받음과 동시에 임대인에게 임차목적물을 명도해야 합니다. 대부분 경우는 임차인들이 일시적으로 옮길 집을 찾지 못해서 집을 비워주지 못하는 경우가 많기 때문에 일정 시간이 지나면 문제가 원만히 해결되고 있으나, 간혹 고의적으로 집을 비워주지 않는 임차인들이 있어 이러한 경우에는 법적 절차로 진행할 필요가 있다고 생각됩니다.
우 선 임대인으로서의 권리를 명확하게 주장하기 위해서 임차인에게 내용증명우편을 보내서 임대차계약이 종료된 사실과 건물을 명도하여 줄 것을 문서로서 요구할 필요가 있습니다. 대부분의 임차인들은 위와 같은 내용증명을 받게 되면 임대인이 법적 조치로 진행할 것을 예상하고 건물명도에 적극적으로 노력하기 때문에 문제가 쉽게 해결되는 경우가 많습니다.
그러나 계속하여 임차인이 건물명도의 노력을 보이지 않는다면 결국 임대인은 어쩔 수 없이 임차인을 상대로 건물명도청구의 소를 제기하여 강제로라도 명도를 할 수 있도록 법적 조치를 취해야 할 것입니다. 한편, 임차인이 명도를 완료할 때까지 발생한 차임상당의 금액은 임차보증금에서 공제가 가능하므로 추후 명도시 그 금액을 공제한 나머지 보증금을 지급하면 될 것입니다.
이 상으로 원론적인 설명을 하였으나, 법적 절차를 통하여 강제로 명도하는 경우는 적지 않은 시간과 노력이 필요하므로 임대인으로서는 될 수 있는 한 임차인을 설득하여 임의명도 하도록 하는 것이 우선이고 법을 통한 강제적인 방법은 어디까지나 최후적 수단으로 사용하여야 한다는 점을 알려드립니다.
출처: 법률구조공단
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