? '[TS] 건설, 부동산' 카테고리의 글 목록 :: 기술신뢰자 취미생활

상가임대차 시설투자비 회수방법을 알아본다.

Posted by techshield
2017. 2. 12. 10:43 [TS] 건설, 부동산/[TS] 상가임대차보호법

질문

저는 3년 전부터 경기도 소재 甲 소유 상가 점포를 보증금 2,000만원에 월세 30만으로 임차하여 해마다 재계약을 하면서 슈퍼마켓을 운영해 오고 있습니다. 그런데 최근 임대인 甲은 오는 10월 재계약기간이 만료되면 슈퍼마켓을 직접 운영하겠다며 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 그러나 저는 이 가게에 시설비와 권리금으로 5,000만원 정도 투자한 상태이므로 그만 둘 수 없는 처지에 있습니다. 그래서 임차료 인상조건으로 계약갱신을 요청하고 있으나, 甲은 갖은 횡포와 협박으로 재계약을 거부하고 있습니다. 이 경우 제가 재계약을 체결하지 못하면 시설비 등 5,000만원의 투자비용을 회수할 수 있는 방법이 있는지요?


답변

권리금에 관하여 판례는 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394 판결, 2002. 7. 26. 선고 2002다2501 판결).


판례에 의하면 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인으로부터 권리금을 반환받기는 힘들 것으로 보입니다.


그러나 2015. 5. 13. 신설된 「상가건물임대차보호법」 제10조의 4는

 “① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위


③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.”고 규정하여 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다.


따라서 위 사안의 경우 신규임차인을 주선하여 신규임차인으로부터 권리금을 지급받거나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 경우 임대인으로부터 손해배상을 받아 권리금을 회수할 수 있을 것으로 보입니다.


한편, 「상가건물임대차보호법」 제9조는

 “①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제10조는 “①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다...(중략)...②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있어, 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등의 이유가 없는 이상 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.


따라서 상가임차인의 계약갱신요구권을 잘 활용하여 시설비 회수 등에 충분한 일정한 기간으로 갱신요구 함으로써, 임차인은 계속적인 영업활동을 통해 시설비 등을 실질적으로 회수할 수도 있을 것입니다.

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."

 

출처: 법률구조공단

 

임차보증금을 확보해 둘 수 있는 방안입니다.

Posted by techshield
2017. 2. 12. 10:40 [TS] 건설, 부동산/[TS] 상가임대차보호법

질문

저는 甲소유 건물을 보증금 7,000만원에 월 100만원으로 임차하여 영업중에 있으나 2개월 후면 임대차계약기간이 만료될 예정입니다. 그런데 최근 임대인 甲의 경제 사정이 안 좋아 보이는바, 만일 임차기간 만료 시 임차보증금을 받지 못할 경우 임차보증금만 확보해 둘 방법이 있다면 월세부담이라도 줄일 수 있으므로 건물을 비우고 싶은데 방법이 없는지요?

 


답변

「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항은 “제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제6조는 “①임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다...(중략)...⑤임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조 제1항에 따른 대항력과 제5조 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.”라고 규정하고 있습니다.


그러므로 임대차계약이 종료되었으나 임대인의 사정으로 임차보증금을 돌려받지 못한 채 임차인이 사업장을 옮기는 등으로 건물을 비워주고자 할 사정이 있는 경우에는 상가건물임대차보호법상 임차권등기명령제도를 이용하여 임차보증금을 확보해 두는 방법이 있을 것입니다.


이와 같은 ‘임차권등기명령제도’란 임대차기간이 종료되었으나 임차보증금을 반환받지 못한 채 사업장을 이전하거나 폐업신고 등을 하는 경우 상가건물임차인이 당해 건물 소재지 관할법원에 임차권등기를 해 둠으로써 임차건물의 경매 시 이미 취득한 대항력이나 우선변제권의 효력을 주장할 수 있는 제도를 말하는 것으로써, 임차권등기명령의 신청은 임차건물 소재지 관할 지방법원이나 지방법원지원 또는 시·군법원에 할 수 있습니다.
상가임차인이 임차권등기 이전에 대항력 및 우선변제권을 이미 취득한 경우에는 임차인이 건물의 점유와 사업자등록의 대항요건을 상실하더라도 대항력이나 우선변제권은 소멸되지 않고 그대로 유지되며, 임차권등기가 경료된 상가건물에 다른 새로운 임차인이 입점할 경우에도 그 새로운 임차인의 대항력과 우선변제권은 인정되지 않는다 하겠습니다.


그리고 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있고, 임차권등기명령신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있을 것입니다(같은 법 제6조 제4항 및 제8항).
따라서 상가임차인인 귀하가 임대차계약기간이 만료되어 점포를 비워 주더라도 임대인의 사정으로 받지 못한 임차보증금에 대하여는 상가건물임대차보호법」상 임차권등기명령제도를 이용함으로써, 위 임차건물이 경매될 경우에도 이미 확보해 둔 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있을 것입니다.


"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."

출처: 법률구조공단

임대차 기간 만료전에 계약을 해지하고자 합니다.

Posted by techshield
2017. 2. 12. 09:58 [TS] 건설, 부동산/[TS] 상가임대차보호법

질문

저는 의류판매를 목적으로 점포 1칸을 보증금 900만원, 월세 10만원으로 1년 간 임차하였으나, 영업을 시작한지 3개월이 지난 시점에서 저의 사정으로 장사를 계속할 수 없게 되어 임대인에게 계약해지를 요구하였습니다. 임대인은 계약기간 만료시까지인 9개월 간의 월세를 모두 지불해야 보증금을 반환해주겠다고 하는데, 임대인의 요구가 정당한지요?

답변

「민법」 제635조는 “토지, 건물 기타 공작물에 관하여 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제636조는 “임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 민법 제635조를 준용한다”라고 규정하고 있습니다.


한편, 「상가건물임대차보호법」 제9조 제1항은 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있어, 최소 1년의 임대차기간을 보장해주고 있는데 이 규정도 임차인에게 무한정의 계약해지권을 부여하고 있는 것은 아닙니다.


따라서 위 사안에서와 같이 임대차계약기간을 약정하면서 특별히 해지권을 유보한 것이 아니고 임차인의 개인적 사정으로 계약만료기간 전에 계약을 해지하고자 하는 경우에는 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없다 할 것이고 당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의해지를 하여야 할 것입니다.


다만, 귀하가 일방적으로 가게를 비워주고 나간 후 귀하의 임대차계약기간 중에 임대인이 다른 새로운 임차인에게 세를 놓게 된다면 임대인은 이 상가에 새로운 임차인이 입주한 이후부터 계약기간 만료시까지 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분은 부당이득이 되는 것으로 보아야 할 것입니다.

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."

대한법률구조공단 Copyright 2001 Korea Legal Aid Corporation all right reserved.

 

출처: 대한법률구조공단

 

 

 

신규법인 등기, 나홀로 소유권 등기시 필요한 서류를 적었다.

Posted by techshield
2017. 1. 29. 18:41 [TS] 건설, 부동산/[TS] 임대차 보호법

신규 법인등기에는 다음과 같은 서류가 필요합니다.

1. 법인설립등기 신청서
2. 인감, 개인신고서
3. 인감카드 발급 신청서
4. 정관
5. 발기인총회 의사록
6. 이사, 감사 조사 보고서
7. 주식 발행사항 동의서
8. 주식인수증
9. 주주명부
10. 잔고명세서
11. 법인등록면허세 영수증
12. 주민등록초본, 인감증명서

나홀로 등기 소유권등기에는 다음과 같은 서류가 필요합니다.

[매도인 준비서류]

- 주민등록증, 인감도장, 매도용으로 발급받은 인감증명서, 주민등록 초본, 등기필증

[매수인 준비서류]

- 주민등록증, 인감도장, 부동산 매매계약서, 부동산거래계약서 신고필증, 주민등록등본, 소유권이전등기 신청서, 취득세 납부서,

  취득세 영수필확인서, 국민주택채권매입 필증, 건축물 대장 및 토지대장, 정부수입인지, 등기수입증지

입니다 참고하시기 바랍니다.

연립주택 전입신고

Posted by techshield
2017. 1. 26. 23:51 [TS] 건설, 부동산/[TS] 임대차 보호법

질문

甲은 연립주택의 소유자와 사이에 임대차계약을 체결하고, 배우자 및 모친과 함께 위 연립주택의 임차부분에 입주하여 주민등록 전입신고(‘가’동 203호)를 마쳤습니다. 

그런데, 위 연립주택은 2개의 독립된 동(棟)이 하나의 단지를 이루고 있고, 등기부상으로는 ‘에이동’, ‘비동’으로 각 등재되어 있지만 실제 건물 외벽에는 ‘가’동, ‘나’동으로 각 표시되고 사회생활상으로도 그렇게 호칭되고 있습니다. 

그러나 임의경매절차에서 위 연립주택을 낙찰 받은 乙은 甲의 주민등록만으로는 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 수 없어 주택임대차보호법상 대항력을 갖지 못한다고 주장하며 임차부분의 인도를 청구하고 있습니다. 乙의 주장은 타당한가요?

 

 

 


답변

「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 대항력의 요건으로 주택의 인도와 함께 주민등록을 규정하고 있고, 

이는 “거래의 안전을 위하여  임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 

주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 

일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야”(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결 등 참조)만 합니다.
  「주민등록법 시행령」 제9조 제4항은, “…「주택법」에 따른 공동주택은 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 

공동주택의 이름과 동(棟)번호와 호(號)수를 기록한다.”고 규정하고 있는바, 다세대주택 또는 연립주택의 주소지로 

주민등록 전입신고를 하는 경우에 동·호수의 기재가 등기부 등 공부상의 표시와 다른 경우에는 

일반적으로 임대차의 유효한 공시방법으로 인정되기 어렵습니다.


  다만 위와 같은 판례의 태도는 결코 획일적인 것은 아닌바, 이 사안과 유사한 사실관계가 문제된 사건에 관하여, 

“이 토지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고 그 2개 동도 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지도 없음을 알 수 있는바, 

같은 지번의 토지 위에 있는 두 동의 연립주택이 '에이', '비'동 또는 '가', '나'동 등으로 불리워지는 경우에, 일반사회의 통념상 이는 그 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있는데다가, 

등기부상의 건물내역과 대지권의 목적인 토지의 지번 표시 및 면적 등의 현황을 주민등록 주소와 비교하여 볼 때, 

통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 

위 주민등록상의 '가동 203호'가 등기부상의 '에이동 203호'를 의미함을 인식할 수 있다고 봄이 상당하다. 


그리고 … 경매가 진행되면서 乙을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도, 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되고 있었음이 기록상 분명한 이상, 甲의 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다고 하지 않을 수 없다.”

라고 판시한 바 있습니다(대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결).
  요컨대 주민등록 전입신고가 「주택임대차보호법」상의 대항요건으로서 유효한가를 판단하는데 있어 

그 신고사항의 기재가 등기부 등 공부상의 표시와 일치하는지 여부가 가장 중요한 문제임은 물론이지만, 

비록 다르다고 할지라도 다른 제반정황을 종합하여 볼 때 그 주민등록이 일반사회 통념상 

임대차의 존재를 공시하는 방법으로서 충분히 작동하고 있다면, 임차인이 대항요건으로서 

주민등록을 적절히 마친 것으로 보아야만 할 경우도 있음을 유의하여야 할 것입니다.
  유사한 취지의 판례들로, 대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결,

대법원 2002. 5. 10. 선고 2002다1796 판결 등이 있으니 참고하시기 바랍니다.

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."

대한법률구조공단 Copyright 2001 Korea Legal Aid Corporation all right reserved.

 

출처; 대한법률구조공단

입주와 전입신고: 주택임차인이 전세권설정등기까지 마친 경우 주민등록을 옮기더라도 대항력이 여전히 유지되는지 여부

Posted by techshield
2017. 1. 26. 23:50 [TS] 건설, 부동산/[TS] 임대차 보호법

질문

甲 소유의 주택에는 채권자를 乙로 하는 근저당권설정등기가 마쳐져 있었는데,

丙은 甲으로부터 위 주택을 임차하기로 하는 계약을 체결하고 인도 및 주민등록 전입신고를 마쳤습니다.

그 후 丙은 임차인의 지위를 강화하고자 위 주택에 관하여 별도의 전세권설정등기까지 마쳤습니다.

그런데, 丙은 계속하여 위 주택에 거주하면서도 주민등록을 다른 주소지로 옮겼는데, 이후 위 주택에 대한 근저당권이 실행되어 임의경매절차가 진행되었고, 근저당권자인 乙이 임차인인 丙보다 우선하여 배당받는 것으로 배당표가 작성되었습니다.

그러자 丙은 비록 위 주택의 주소지에서 다른 곳으로 주민등록을 옮겼다고 하더라도,

자신은 전세권설정등기라는 다른 공시방법이 있는

주택임대차 임차인이고, 전세권설정등기의 대항적 효력에 의하여 그 대항력은 계속 존속한다고 보아야 한다고 주장하며 배당이의의 소를 제기하였습니다. 丙의 주장은 타당한 것인가요?

답변

민법 제303조 이하에서 인정되는 전세권은 그 법적성질이 물권이지만,

같은 법 제618조에 이하에서 규정하는 임대차는 설령 같은 법 제621조나 주택임대차보호법 제3조에 의하여 물권과 일부 유사한 효력을 부여받는 경우가 있다고 할지라도 기본적인 성질이 채권계약이라는 점에는 변함이 없습니다. 


  유사한 사실관계가 문제된 사건에 관하여, 판례는 위와 같은 차이와 더불어,

 “주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의

우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을

달리하는 별개의 것이라는 점(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서

규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여

이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점,

주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주

택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이

택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다고 봄이 상당하다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결). 


  그렇다면, 丙이 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 이상

「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건인 주민등록을 상실함으로써

같은 법 제8조 1항의 소액보증금 최우선변제권도 상실하였다고 보아야만 하므로, 주

택에 관한 임의경매절차에서 선순위 근저당권자인 乙보다 丙이 임차보증금을 우선변제 받을 수 있는 여지는 없을 것으로 보입니다.

 

출처: 법률구조공단

 

사실혼 배우자의 주민등록 과 대항력

Posted by techshield
2017. 1. 26. 23:49 [TS] 건설, 부동산/[TS] 임대차 보호법

질문

甲은 사실혼 관계에 있는 乙과 함께 생활할 수 있는 거주지를 마련하기 위하여

A아파트에 관한 임대차계약을 체결하고 이를 인도받아 이사하였습니다. 다만, 乙만이 위 아파트 주소지로 주민등록 전입신고를 마쳤고,

甲은 종전의 주민등록을 유지하였습니다. 그런데, 위 아파트에 대한 근저당권에 기하여 임의경매절차가 개시되었고,

그 배당절차에서 근저당권자 丙은 甲이 주민등록 전입신고를 하지 않아 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 수 없다고 주장합니다.

丙의 주장은 타당한 것인가요?

답변

우선 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은

거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이

어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정되고, 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등

가족이나 전차인등 점유보조자의 주민등록을 포함한다.”는 것이 확립된 판례의 입장(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결, 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 1994. 6. 24. 선고94다3155 판결 등)입니다.
  그렇다면, 이 사안에서 甲의 임대차가 대항력을 인정받을 수 있는지 여부는 사실혼 배우자의 주민등록도

법률상 배우자나 자녀 등 점유보조자의 주민등록과 같은 공시기능을 하는 것으로 인정할 수 있는지에 따라 결정될 것입니다. 

 

 

 


  유사한 사실관계가 문제된 사건에 관하여,

판례는 “① 주택임대차보호법이 국민들의 주거생활 안정 보장을 목적으로 하는 점,

② 같은 법 제9조 는 임차인의 사망시 가정공동생활을 하는 사실상의 혼인관계에 있는 자도 임대차상의 권리·의무를 승계하도록 규정하고 있는 점, ③ 제3자로서는 임차인과 공동생활을 하는 자가 법률혼 관계인지 여부를 알 수 있는 방법이 없는 점,

④ 임차인의 점유보조자의 주민등록에 대하여도 대항력이 발생하는 점(대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결 참조) 등에

비추어보면 법률상의 배우자뿐만 아니라 임차인과 공동생활을 하는 사실혼 배우자도 임차인의 점유보조자로서

그 주민등록이 주택임대차보호법상 대항력의 발생 및 존속요건이 된다.”라고 판단한 사례가 있습니다

(전주지방법원 2007. 8. 17. 선고 2007가단1120 판결 참조). 


  다만 위 판례는 지방법원의 판결이고, 관련 쟁점에 관한 대법원의 명시적 판단은 아직 존재하지 않는 것으로 보입니다.

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."

대한법률구조공단 Copyright 2001 Korea Legal Aid Corporation all right reserved.

 

출처: 법률구조공단

 

미등기주택을 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지

Posted by techshield
2017. 1. 26. 23:48 [TS] 건설, 부동산/[TS] 임대차 보호법

질문

저는 아직 등기가 되어 있지 않으나, 건축을 완공하고 가사용 승인을 받은 신축주택을 임차하려고 합니다. 미등기주택의 임차인도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요?

답변

주택임대차보호법은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다.

주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며,

시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 같은 법의 적용을 받게 됩니다.


따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다.
또한, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한

건물 또는 미등기건물에도 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지에 관하여, 판례는 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고,

주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의

허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이

국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직

등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는

한 같은 법의 적용대상이 된다.라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 200426133 전원합의체 판결).


또한, 같은 판례에서 미등기건물의 임차인이 임차건물의 대지만 경매될 경우 우선변제권을 행사할 수 있는지에 관하여,

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과

소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이

그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법

8조 제1항이 그 후문에서 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을

 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다.

대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를

충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.

라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 200426133 전원합의체 판결). 따라서 대항요건

및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 (미등기)임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 (미등기)임차주택과 별도로

그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다

(대법원 1996. 6. 14. 선고 967595 판결, 1999. 7. 23. 선고 9925532 판결 등 참조).


그런데 미등기건물의 경우 등기사항증명서를 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있으며,

무허가건물이 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 염려가 있고, 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할

임차인이 나타나지 않을 가능성도 높아 임차보증금을 쉽게 반환받지 못할 수 있는 등의 불이익을 당할 염려가 있으니

주의할 필요가 있습니다.

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."

대한법률구조공단 Copyright 2001 Korea Legal Aid Corporation all right reserved.

출처: 대한법률구조공단

 

저는 상가임대차보호법의 적용대상인가요?

Posted by techshield
2017. 1. 26. 23:42 [TS] 건설, 부동산/[TS] 임대차 보호법

귀하는 상가임차인으로서 상가임대차보호법의 보호대상이 되는지 문의하셨습니다.

상가임차인의 권익보호를 위하여 제정된 상가건물임대차보호법은 모든 상가임차인을 보호해 주는 것은 아니며 그 구체적 적용범위에 관하여는 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하고 있습니다.

상 가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조에 의하면 "①이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다."라고 규정하고 있습니다.

그리고 그 구체적 적용범위에 관하여 같은 법 시행령 제2조에 규정되어 있는데, 이를 보면

1. 서울특별시 : 4억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),
안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원

그러므로 상가임차인이 입점하고 사업자등록을 한 후에는 대항력이 생기며, 계약서상에 확정일자까지 받아두면 우선변제권이 인정됩니다.

 

임차인이 집을 비워주지 않으면 어떻게 하나요?

귀하는 임대차기간이 만료된 후에도 임차인이 집을 비워주지 않아서 그 해결방안에 대하여 문의하셨습니다.

임대차기간이 만료되면 임차인은 임대인으로부터 임차보증금을 지급받음과 동시에 임대인에게 임차목적물을 명도해야 합니다. 대부분 경우는 임차인들이 일시적으로 옮길 집을 찾지 못해서 집을 비워주지 못하는 경우가 많기 때문에 일정 시간이 지나면 문제가 원만히 해결되고 있으나, 간혹 고의적으로 집을 비워주지 않는 임차인들이 있어 이러한 경우에는 법적 절차로 진행할 필요가 있다고 생각됩니다.

우 선 임대인으로서의 권리를 명확하게 주장하기 위해서 임차인에게 내용증명우편을 보내서 임대차계약이 종료된 사실과 건물을 명도하여 줄 것을 문서로서 요구할 필요가 있습니다. 대부분의 임차인들은 위와 같은 내용증명을 받게 되면 임대인이 법적 조치로 진행할 것을 예상하고 건물명도에 적극적으로 노력하기 때문에 문제가 쉽게 해결되는 경우가 많습니다.

그러나 계속하여 임차인이 건물명도의 노력을 보이지 않는다면 결국 임대인은 어쩔 수 없이 임차인을 상대로 건물명도청구의 소를 제기하여 강제로라도 명도를 할 수 있도록 법적 조치를 취해야 할 것입니다. 한편, 임차인이 명도를 완료할 때까지 발생한 차임상당의 금액은 임차보증금에서 공제가 가능하므로 추후 명도시 그 금액을 공제한 나머지 보증금을 지급하면 될 것입니다.

이 상으로 원론적인 설명을 하였으나, 법적 절차를 통하여 강제로 명도하는 경우는 적지 않은 시간과 노력이 필요하므로 임대인으로서는 될 수 있는 한 임차인을 설득하여 임의명도 하도록 하는 것이 우선이고 법을 통한 강제적인 방법은 어디까지나 최후적 수단으로 사용하여야 한다는 점을 알려드립니다.

출처: 법률구조공단