임차건물의 소유권 변동시 임차인 계약해지권이 있나요?
질문
저는 2007년 11월 15일 서울 소재 甲 소유 상가건물의 일부를 임차보증금 3,500만원에 임차하여 사업자등록을 하고, 임대차계약서에 확정일자까지 받아두고 영업을 하고 있습니다.
그런데 임대인 甲은 저도 모르게 2008년 7월 임차건물을 乙에게 매도하였습니다. 종전 임대인이자 매도인 甲은 위 건물 이외에도 다른 부동산이 다수 있는 부자이므로 임대차계약기간이 만료되면 제가 위 임차보증금을 반환 받음에 지장이 없었을 것이지만, 乙은 甲으로부터 매수한 위 건물 이외에 다른 부동산을 가지고 있지 못하므로 저는 위 임대차계약을 해지하고 甲으로부터 임차보증금을 반환 받고자 하는데 그것이 가능한지요?
답변
「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 “이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.
그리고 이에 따른 같은 법 시행령(2008. 8. 21. 개정되기 전의 것) 제2조 제1항에 의해 보호되는 보증금의 액수는 서울시 : 2억4,000만원 이하, 수도권 과밀억제권역(인천·의정부·구리·하남·남양주일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥) : 1억9,000만원 이하, 광역시(인천시, 군지역 제외) : 1억5,000만원 이하, 그 밖의 지역 : 1억4,000만원 이하입니다.
그러므로 귀하는 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 임차인으로, 만약 귀하가 원한다면 재계약 등을 하지 않고도 임대인 甲에게 주장할 수 있었던 임대차기간 및 보증금반환청구 뿐만 아니라 상가임대차보호법의 규정에 의한 모든 것을 매수인 乙에게 주장할 수 있습니다.
이때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 됩니다.
그런데 이 사안의 경우 귀하는 매수인 乙의 임대인으로서의 지위승계를 원하지 않고 있어, 이를 이유로 임대차계약을 해지하고, 임대인 甲에게 보증금반환을 청구할 수 있는지가 문제입니다.
이에 관하여 판례는 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).
따라서 위 사안에 있어서도 귀하가 위 임차목적물의 소유권이 甲에게서 乙에게로 이전되면 즉시 이의를 제기하여 위 임대차계약을 해지하고 甲에게 임차보증금반환청구를 할 수 있다고 할 것입니다.
참고로 2015년 11월 14일부터 시행되고 있는 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」은 「상가건물임대차보호법」의 적용범위가 되는 보증금액을 ①서울특별시에서는 보증금액이 4억원 이하, ②「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역(인천·의정부·구리·하남·남양주 일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥, 서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 3억원 이하, ③광역시(군지역과 인천광역시는 제외)안산·용인·김포 및 광주에서는 보증금액이 2억4천만원 이하, ④그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억8천만원 이하로 증액하였습니다. 다만, 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전 규정을 따르도록 하고 있습니다.
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."
출처: 대한법률구조공단
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